Theo định hướng quy hoạch được liên kết kiểm chứng dữ liệu từ Knight Frank và CBRE, vùng phụ cận sân bay sẽ không phát triển theo mô hình đô thị nhà ở truyền thống tự phát, mà được phân chia khoa học thành các phân khu chức năng chuyên biệt: khu phi thuế quan, trung tâm triển lãm quốc tế, hệ thống kho bãi lưu trữ hàng hóa thông minh, khu công nghiệp công nghệ cao và các tổ hợp dịch vụ khách sạn cao cấp phục vụ hành khách phi hàng không.

Mô hình 5 Lực lượng Cạnh tranh của Porter áp dụng cho thị trường Đồng Nai

Khi phân tích cấu trúc thị trường bất động sản Đồng Nai thông qua lăng kính mô hình 5 Lực lượng Cạnh tranh của Porter, doanh nghiệp sẽ nhận diện rõ cục diện thực tế để định vị chiến lược đầu tư của mình.

1. Áp lực từ các đối thủ cạnh tranh hiện tại: Rất gay gắt giữa các tập đoàn bất động sản lớn sở hữu các đại dự án ven sông Đồng Nai và vùng phụ cận sân bay. Sự cạnh tranh này chủ yếu diễn ra về mặt chất lượng tiện ích sống, uy tín thương hiệu và chính sách thanh toán kéo dài nhằm thu hút lượng cầu có sẵn trên thị trường.

2. Quyền lực thương lượng của khách hàng: Hiện nay, khách hàng sở hữu quyền lực cao hơn do họ có rất nhiều sự lựa chọn từ căn hộ, nhà phố đến đất nền dự án. Khách hàng trở nên thông thái, khắt khe và chỉ xuống tiền cho những dự án có tiến độ xây dựng thần tốc, pháp lý hoàn chỉnh có sổ đỏ từng nền hoặc thông báo đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán từ Bộ Xây dựng.

3. Quyền lực thương lượng của nhà cung cấp: Các chủ đầu tư nắm giữ quỹ đất sạch, vị trí đắc địa tiếp giáp các trục giao thông lớn đang giữ vị thế áp đảo trong việc thiết lập mặt bằng giá mới, do chi phí đền bù và chi phí cơ hội của quỹ đất quanh sân bay ngày càng gia tăng theo thời gian.

4. Đe dọa từ các sản phẩm thay thế: Phân khúc đất nền tự phát ngoài quy hoạch đang dần bị triệt tiêu sức hút do các quy định siết chặt phân lô bán nền của luật mới, hướng dòng tiền chuyển hẳn sang các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án chính quy.

5. Đe dọa từ các đối thủ mới nhập cư: Các chủ đầu tư ngoại quốc từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc với lợi thế dòng vốn rẻ và tư duy phát triển công trình xanh quốc tế đang thâm nhập mạnh mẽ vào thị trường Đồng Nai thông qua các thương vụ M&A, tạo ra áp lực đào thải lớn đối với các doanh nghiệp nội địa có đòn bẩy tài chính quá cao.

Đánh giá tiềm năng dòng tiền và hành vi khách hàng mục tiêu tại Long Thành

Nghiên cứu sâu sắc về hành vi và nhu cầu khách hàng (Customer Behavior & Needs) của các đơn vị tư vấn như Savills cho thấy, tệp khách hàng mua bất động sản Đồng Nai hiện nay đã chuyển dịch từ nhóm đầu cơ thuần túy sang nhóm nhà đầu tư giá trị gia trung - dài hạn và lực lượng lao động chất lượng cao. Họ là những kỹ sư trưởng, phi công, tiếp viên hàng không, chuyên gia logistics toàn cầu chuẩn bị dịch chuyển về làm việc khi sân bay quốc tế Long Thành chính thức đi vào vận hành kỹ thuật và khai thác thương mại. Nhóm đối tượng này đòi hỏi một môi trường sống có mật độ mảng xanh cao, hệ thống an ninh đa lớp, dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp và đầy đủ các tiện ích mua sắm, giải trí tiêu chuẩn quốc tế.

Do đó, các dòng sản phẩm bất động sản tại Đồng Nai cần phải được thiết kế và định vị tương xứng để đáp ứng nhu cầu khắt khe này, thay vì chỉ phân lô bán nền thô sơ như các chu kỳ trước đây.

Kênh đầu tư bất động sản phù hợp và chiến lược phân bổ dòng vốn

• Bất động sản công nghiệp dịch vụ và kho vận (Logistics Real Estate): Đây là kênh đầu tư có hiệu suất sinh lời đột phá nhất từ nay đến cuối năm. Doanh nghiệp đầu tư nên tập trung vào mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhà kho cao tầng thông minh hoặc các khu đất thương mại dịch vụ được quy hoạch làm trạm dừng chân, trung tâm logistics dọc theo tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và các tuyến đường tỉnh kết nối trực tiếp vào mạn Bắc - mạn Tây của sân bay.

• Nhà phố Shophouse thương mại và Đất nền vùng lõi đô thị sân bay: Nhà đầu tư cá nhân có dòng vốn tự có mạnh nên ưu tiên săn tìm các sản phẩm nhà phố thương mại nằm trên các trục đại lộ chính kết nối thẳng vào sân bay. Những tài sản này không chỉ mang lại giá trị gia tăng thặng dư lớn theo tiến độ hoàn thiện của đại công trường sân bay, mà còn mở ra cơ hội khai thác kinh doanh đa dạng các loại hình dịch vụ phụ trợ như văn phòng đại diện, nhà hàng, khách sạn mini, phòng khám quốc tế và văn phòng chuyển phát nhanh hành lý.

Để được tư vấn xây dựng một danh mục đầu tư cá nhân hóa và chuyên sâu, vui lòng truy cập
 https://bds.vinathis.com.